Riparte il mercato dei mutui, il taglio dei tassi (ma non solo) rilancia le compravendite

Nei prossimi tre anni aumenteranno i mutui per l’acquisto di nuove abitazioni e le rinegoziazioni di quelli onerosi. Con gli istituti di credito che saranno chiamati a definire politiche di lungo termine in uno scenario di forte instabilità geopolitica e vulnerabilità economica.

Dopo un 2024 con un preconsuntivo che segnala 39 miliardi di euro di nuovi mutui, vale a dire un incremento di circa il 3 percento rispetto al 2023, per il 2025 si prevede una ripresa sostenuta passando a 46 miliardi di euro di erogazioni pari a circa +17 percento rispetto al 2024. Un valore che si dovrebbe confermare anche nel 2026 e nel 2027. A rivelarlo è l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma che ha presentato il primo rapporto sul mercato immobiliare 2025.

Secondo le previsioni di Nomisma, il mercato dei mutui si dovrebbe posizionare su valori superiori a quelli che si avevano prima del Covid, quindi prima del 2020, ma inferiori a quelli che si sono registrati nel 2021 e nel 2022 quando le compravendite con mutuo erano superiori al 50 percento rispetto alle compravendite complessive. Una distanza rispetto al 2021 e al 2022 che lascia intendere che non si supererà questa quota del 50 percento ma si rimarrà molto probabilmente al di sotto, sostiene dice Johnny Marzialetti, Senior Project Manager Nomisma.

Cresceranno non solo i nuovi mutui ma anche le surroghe e le sostituzioni, con una crescita delle rinegoziazioni per cui si passerà da una quota del 10 percento di surroghe rispetto al totale mutui a una quota del 13 percento al termine del triennio di previsione.

Ripartono le compravendite

La ripresa dei mutui ridarà linfa alle compravendite che erano diminuite proprio per il venire meno della componente creditizia e che ora vedranno invece un trend di crescita.

Se nel 2024 c’è stata una crescita di +1,3 percento pari a 720mila compravendite residenziali, nel 2025 la quota aumenterà a 776mila compravendite, una crescita di poco inferiore agli otto punti percentuali che dovrebbe poi stabilizzarsi nei due anni successivi attorno alle 782 mila transazioni.

«Sono livelli di attività decisamente elevati che raggiungono un po’ la quota del 2022 di 785 mila transazioni e non siamo così distanti dagli eccezionali livelli che si avevano prima della crisi dei mutui subprime del 2008 quando si viaggiava oltre le 800 mila compravendite. Le previsioni sono quelle di un mercato molto dinamico e su livelli medio-elevati. Questo non fa altro che alimentare ulteriormente i prezzi delle abitazioni di 1,5 percento per tutti i tre anni di previsione, crescita che verrà assorbita dall’inflazione che sarà all’incirca dello stesso livello, cioè in termini reali ci sarà una sorta di stazionarietà dei prezzi delle abitazioni», dice Johnny Marzialetti.

E dunque, dipenderanno ancora una volta dagli umori delle banche oltreché dal potere d’acquisto dei consumatori italiani l’investimento sul mattone e la tenuta di una ripresa del ciclo immobiliare che, seppur fragile, ha fatto capolino con vivacità negli ultimi mesi del 2024 invertendo una rotta col segno meno. Un miglioramento sul mercato che va di pari passo con il sentiment positivo delle famiglie e l’allentamento delle restrizioni al credito.

Se nel 2023 il venire meno del sostegno bancario aveva determinato immediate conseguenze sulle possibilità di acquisto di non pochi aspiranti proprietari, nei mesi a venire l’intensità delle crescita del lento recupero del mercato immobiliare «dipenderà dalla propensione delle banche ad assecondare le aspirazioni che sono ancora tante di emancipazione dei nuovi nuclei famigliari, di miglioramento di condizioni abitative dei nuclei già consolidati e anche il bisogno di casa che esprime chi è in mobilità», sostiene Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma.

Il credito spinge le compravendite 

Nonostante persista un gap reddituale significativo rispetto al periodo precedente l’impennata dell’inflazione, è migliorata la fiducia dei consumatori sulla propria situazione attuale e prospettica. Coerentemente con il recupero del potere d’acquisto delle famiglie.

Ma soprattutto migliora il mercato del credito grazie sì alla politica dei tagli dei tassi di riferimento della Banca centrale europea, ma non solo. Da fine 2023, spiega Nomisma, gli istituti bancari hanno cominciato ad abbassare i tassi di interesse sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni con un certo anticipo sulle decisioni della Bce a partire da giugno 2024. Scelta che ha incrementato l’erogazione di nuovi mutui ma anche delle surroghe e delle sostituzioni che spinge le famiglie che hanno un mutuo oneroso a rinegoziare il loro finanziamento.

La discesa dei tassi ha determinato un’inversione di tendenza nella curva dei mutui con tassi di crescita via via in aumento fino alla fine del 2024. Le compravendite assistite da mutui dal secondo trimestre del 2024 sono tornate in territorio positivo. È interessante notare, continua Johnny Marzialetti, che «la flessione che c’è stata nelle compravendite nel 2023 è addebitabile esclusivamente alla componente creditizia, cioè alle compravendite con mutuo che hanno stazionato in territorio negativo dalla metà del 2022 all’inizio del 2024. Mentre le compravendite senza mutuo ipotecario, cioè quelle condotte mediante disponibilità economiche proprie non hanno mai avuto una flessione né nel 2022 né nel 2023. Per cui è una flessione quella del mercato addebitabile alla parte finanziaria».

La ripresa dei mutui d’altro canto è addebitabile a una ripresa della domanda nel 2024. In prospettiva, la previsione anche per questo primo trimestre del 2025 è di una prosecuzione della crescita sebbene «di intensità leggermente più contenuta».

Al contrario, l’offerta è molto meno eterogenea e staziona un po’ per tutto il periodo attorno allo zero. Spiegando così che gli istituti di credito stanno ancora mantenendo un atteggiamento cautelativo nel concedere mutui. Quindi, spiega Nomisma, la ripresa è dettata soprattutto da una ripresa della domanda determinata dalla discesa dei tassi di interesse.

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