Numeri, cemento e addio a San Siro: lo stadio di Milano lo decidono Milan e Inter

Poche cose riescono a coinvolgere simultaneamente opinione pubblica, grandi interessi economici e politica: una di queste è la costruzione di un nuovo stadio di calcio; a maggior ragione se è quello di Milan e Inter, da costruire in una zona residenziale di pregio. Non è semplice districarsi tra partigianerie, progetti urbanistici, bilanci delle società calcistiche, piani finanziari, interessi più o meno palesi e argomentazioni che sembrano più contese tra tifoserie rivali che valutazioni razionali. Eppure, la legge invita la cittadinanza a partecipare a un dibattito pubblico, mettendo a disposizione dati e documenti. Il parere dei cittadini dovrebbe servire al comune per prendere la decisione giusta. Uso il condizionale perché ho la sensazione che la decisione sia già stata presa, e sia quella voluta da Milan e Inter: non sorprendentemente, visto il traino di tifo, consenso, e interessi che le due squadre si portano dietro. Una decisione però che appare poco illuminata, almeno dal punto di vista degli interessi del comune e dei cittadini non tifosi.

I piani dei club

Semplificando al massimo: San Siro è un’area residenziale della città, molto verde grazie la presenza di grandi strutture per gli sport equestri, dove sorge lo stadio Meazza, costruito nel 1926 e ampliato nel 1991, oggi capace di quasi 87mila spettatori.

Lo stadio, che appartiene al comune e in concessione fino 2030 a Milan e Inter, sorge in un’area di 290mila metri: nella piantina, a destra, mentre a sinistra ci sono le aree di parcheggio (scoperte) e un parco.

Nei piani di Inter e Milan c’è un nuovo stadio, più piccolo (60mila spettatori) e confortevole, con annessa un’area destinata a commercio e ospitalità, da costruire dove ora ci sono parco e parcheggi.

I lavori di costruzione dovrebbero durare fino al 2030; nel frattempo, Milan e Inter continuerebbero a giocare al Meazza. Ultimato il nuovo stadio, si demolirebbe il Meazza, il cui posto sarebbe occupato da un parco e altri impianti sportivi.

In parole povere: si sposta uno stadio da destra a sinistra e un parco da sinistra a destra, il tutto con una spesa di 1,4 miliardi, sette anni di cantiere per il nuovo stadio più altri non precisati per la demolizione di quello vecchio, con il suo portato di smaltimento materiali ed emissioni di CO2 e altri gas nocivi. È giusto che i cittadini si pongano qualche domanda.

Appartamenti stellari

Per esempio: adiacente al Meazza c’è una grande area dismessa (ex impianto trotto) dove un grande gruppo immobiliare ha avviato la bonifica preliminare alla costruzione di 700 appartamenti di pregio. Se lo stadio rimanesse dov’è, molti di questi appartamenti avrebbero la vista un colossale manufatto cementizio e dovrebbero convivere con il fastidio e il rumore di 87mila tifosi.

Col nuovo stadio, godrebbero di vista sul parco e meno baccano: penso che il loro valore aumenterebbe notevolmente, ma di tutto questo non c’è menzione nei documenti del dibattito pubblico. Forse è solo una coincidenza, ma qualche informazione su eventuali accordi o interessi dei fondi azionisti delle due squadre e le società immobiliari coinvolte nello sviluppo dell’area non guasterebbe.

Ci sono alternative? In teoria si potrebbe ristrutturare il Meazza, abbattere il terzo anello per ridurre la capienza e rifare i primi due per aumentare il comfort e l’accessibilità; costruire l’area commerciale dove ora ci sono i parcheggi, che sarebbero interrati, e migliorare il verde che già c’è.

Ma, secondo il documento che riassume la questione nel dibattito pubblico non sarebbe praticabile: troppo i disagi e ridotta la capacità per i tifosi di Milan e Inter quando si gioca durante la ristrutturazione, con la necessità di trasferirsi temporaneamente in stadi minori, con minori introiti. Quindi, o si fa il progetto che vogliono Milan e Inter, o loro si fanno lo stadio altrove e il comune si ritrova nel 2030 con uno stadio vuoto e inutilizzabile. Forse pecco di ingenuità, ma a me sembra che un’altra alternativa ci sia.

L’alternativa possibile

Secondo il progetto del nuovo stadio, il Comune riceve 2,2 milioni di euro l’anno (a prezzi correnti) come diritto di superficie per 90 anni (anche se la vita utile di uno stadio è di 30). Di fatto, vende l’area a Milan e Inter in cambio di una perpetuity che, scontata al 4,3 per cento reale (tasso del debito del piano finanziario), vale 49 milioni.

Data l’area di 290mila metri quadrati, con un coefficiente di edificabilità tra lo 0,5 e lo 0,35, per il comune equivale a vendere l’area fra i 343 e i 500 euro al metro quadrato: per una zona della città dove si vende anche a ottomila euro al mq, mi sembra un bel regalo.

Al comune potrebbe dunque convenire che Milan e Inter si facciano lo stadio altrove e, terminata la concessione, demolire il Meazza (lo sarebbe anche con il nuovo stadio) e mettere all’asta il terreno: il guadagno sarebbe decisamente superiore e le risorse meglio utilizzate in altri progetti utili per la città.

Le stime del Milan e dell’Inter

Ho dubbi anche sul progetto finanziario delle società calcistiche. Stimano in 120 milioni l’anno i ricavi aggiuntivi (quindi escluse sponsorizzazioni, merchandising e altri ricavi già in essere) dal nuovo stadio e attività commerciali.

Una stima ottimista: nell’ultimo bilancio pre Covid e pre crisi di risultati, la Juventus, che ha uno stadio proprio, ne fatturava circa 90 da tutte le attività extra sportive, 25 dei quali dallo sponsor Jeep; qui sono 120 in più agli esistenti.

Nonostante tanto ottimismo, il contributo dell’ utile ante imposte che lo stadio nuovo, centro commerciale e annessi darebbero a ciascuna delle due società calcistiche milanesi arriva ad appena 14 milioni dopo 10 anni (33 milioni dopo 90!).

Cifre risibili, visti gli stipendi dei calciatori. Meglio che i tifosi non si facciano troppe illusioni sui campioni che potrebbero acquistare con lo stadio nuovo, anche perché non è lo stadio a fare i risultati sportivi, ma sono quest’ultimi a far rendere lo stadio (Juventus docet).

La ragione delle cifre deludenti è nel costo del progetto: 930 milioni di debiti a prezzi costanti, che impongono elevati oneri finanziari; oltre a 500 milioni di equity che non si capisce come due società calcistiche indebitate e in perdita possano sostenere.

Lo stesso Piano dichiara un obiettivo di rendimento (Irr) su un arco di 90 anni (cioè quando lo stadio non esisterà più) del 5,5 per cento, aggiustato per l'inflazione: non ci sono molti gli investitori disposti a rischiare così tanto, così a lungo, per così poco.

Ma poiché dietro a Milan e Inter ci sono gruppi e fondi che certamente sprovveduti non sono, con uno sforzo di immaginazione si può fare qualche ipotesi. Chiamerei la prima “approccio italiano all’investimento pubblico”: si parte con un progetto che finanziariamente non sta in piedi e quando I’ente pubblico, in questo caso il comune di Milano, si trova con un mega cantiere aperto e i lavori sospesi per mancanza di fondi, appaltatori e subappaltatori senza lavoro, disagi per i cittadini e tifosi imbufaliti, interviene autorizzando varianti che aumentano il valore dell’opera, oltre a fare moral suasion nei confronti di banche e finanziatori affinché intervengano per il bene comune.

La seconda è che ci sia qualche interesse non trasparente tra gli azionisti delle società di calcio e gruppi immobiliari per la gestione, cessione o sviluppo di quanto è annesso o connesso allo stadio.

Quello che è chiaro, stando al dibattito pubblico, è che per gli americani e i cinesi di Milan e Inter questo stadio s’ha da fare. Né credo che nessun sindaco voglia qualche migliaio di ultras inferociti sotto casa.

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