Il progetto per trasformare la Grecia nella Dubai dell’Egeo

L’East Terminal dell’Hellinikon, il vecchio aeroporto di Atene progettato dall’architetto finlandese Eero Saarinen (1959-63) e dove transitavano, tra i 12 milioni di passeggeri annui, la soprano Maria Callas e l’armatore greco Aristotele Onassis inseguiti dai paparazzi, è diventato il fulcro di un passaggio epocale per far concorrenza fiscale a Lussemburgo, Paesi Bassi e Gran Bretagna e di una massiccia riqualificazione costiera e residenziale a 7 chilometri da Atene secondo i più rigorosi criteri green e sostenibili.

Non a caso nel 2019, appena insediato il ministro per lo Sviluppo economico e gli investimenti, Adonis Georgiadis, del nuovo esecutivo di Kiryakos Mitsotakis, aveva deciso di fare un passo simbolico: incontrare immediatamente il capo di Lamda Development e del consorzio di sviluppo, Odysseas Athanassiou, per discutere come superare tutti gli innumerevoli ostacoli che la precedente amministrazione di Syriza aveva messo al decollo di Hellinikon. «L’obiettivo è rimuovere ogni ostacolo che impedisce l’immediato inizio dei lavori», aveva detto Georgiadis. Pochi giorni dopo il Consiglio di stato respinse il ricorso di residenti ed ecologisti contro quello che si proponeva come il maggior piano in Europa di sviluppo immobiliare-turistico a ridosso di un’area metropolitana come quella di Atene, città da cinque milioni di abitanti su dieci complessivi del paese mediterraneo.

Dopo che il premier Mitsotakis ha annunciato nel 2019 la chiusura delle inquinanti centrali a carbone (lignite) e la trasformazione di venti isole completamente green, questa di Hellinikon è diventata la scommessa politica ed economica strategica che non riguarda solo gli investitori del visionario master plan e il settore greco del real estate, ma più in generale la transizione verde del settore edilizio locale e il tentativo di trasformare il turismo ellenico da stagionale a residenziale internazionale di alta gamma e di attrarre nel contempo società multinazionali e i loro dipendenti. La Grecia aspira a trasformare il nuovo sviluppo di Hellinikon in una calamita simile al Principato di Monaco o a una Dubai nell’Egeo per ricchi imprenditori e imprese dall’estero, non solo per i pensionati che si trasferiscono permanentemente in Grecia.

Tre riforme

Si prevede – scrive il quotidiano conservatore greco Khathimerini – che un totale di tre leggi cambieranno l’immagine della Grecia per coloro che desiderano investire qui: la prima è già in vigore, riguardante i ricchi stranieri che trasferiscono la loro residenza fiscale in Grecia; la seconda riguarda i family office, cioè una società di servizi che gestisce il patrimonio di una o più famiglie facoltose; e il terzo ha a che fare con la modifica delle norme sugli incentivi alle aziende che si trasferiscono in Grecia, possibilmente insieme ai loro numerosi dipendenti.

Da ricordare che in Grecia il potente gruppo di influenza degli armatori (che gestiscono un settore pari al 20 per cento del Pil, simile a quello altrettanto strategico del turismo) beneficiano di un regime fiscale agevolato tutelato e blindato dalla stessa Costituzione per evitare improvvisi colpi di mano dei 300 parlamentari. Nemmeno durante la peggiore crisi dei debiti sovrani del 2010 il sistema fiscale speciale riservato al settore armatoriale è stato mai modificato. Gli armatori trovarono un’intesa con il governo che prevedeva il versamento di un contributo speciale per aiutare le finanze del paese mediterraneo sull’orlo della bancarotta.

Una delle misure che il capo consigliere economico del primo ministro Mitsotakis, Alex Patelis, ha recentemente annunciato per attrarre le società straniere riguarda una riduzione del 50 per cento della tassazione sui dipendenti che si trasferiscono in Grecia per i primi sette anni. Ce la farà il premier Mitsotakis ad attrarre le multinazionali molte delle quali, come la Coca-Cola, erano addirittura quotate alla Borsa di Atene, fuggite nel periodo nero della crisi dei debiti sovrani? Per ora l’Italia, terzo creditore del paese dopo Germania e Francia, ha investito in Grecia con aziende con forte presenza pubblica come l’Enel, presente nelle rinnovabili eoliche, infrastrutture ferroviarie di TrainOse con Trenitalia e nelle reti gas come Desfa, partecipata dalla Snam.

Oggi comunque va ricordato che il panorama fiscale internazionale sta profondamente cambiando: all’ultimo G7 in Cornovaglia si è deciso di imporre una tassa minima del 15 per cento alle grandi imprese multinazionali, in modo che si eviti la concorrenza sleale sotto il profilo fiscale. Una proposta poi ribadita al G20 di Venezia con il sostegno determinante degli Stati Uniti nella persona della segretaria del Tesoro, Janet Yellen, ex governatrice della Fed. L’intesa punta, ma qui ci sono più resistenze, anche a tassare maggiormente le multinazionali del web, cui verrebbe imposta una tassa da redistriubuire nei paesi di vendita sul 20 per cento degli utili oltre la soglia del 10 per cento di margine di profitto.

I punti dell’operazione

Tutto sembra essere cambiato poco tempo fa. Il 16 giugno 2021 la Lambda pubblica un trionfante comunicato: «In una giornata storica per Lamda Development SA, il cda della società ha proceduto all’acquisto delle azioni di Hellinikon SA: il Consiglio di stato ha emesso tutte le sentenze pendenti e tutte le questioni con Hradf (Hellenic corporation of assets and participations) relative alla condizione sospensiva per l’assegnazione della licenza del casinò sono state risolte. Il 25 giugno sarà pagata la prima rata del prezzo di acquisto delle azioni: 300 milioni di euro saranno versati, mentre il Deferred Payment Bond di 347 milioni di euro sarà consegnato a Hradf». «Per sette anni abbiamo creduto che la nostra visione sarebbe diventata realtà. Oggi, iniziamo l’attuazione di tutto ciò che abbiamo pianificato, con tanta pazienza, fede e, soprattutto, passione durante questo tempo». Insomma la Lambda Development dice di essere riuscita dopo sette anni dalla firma dell’intesa con il governo avvenuta nel 2014 a superare le pastoie burocratiche, legislative, politiche e sociali e di aver potuto finalmente pagare la prima rata per la acquisizione del terreno di Hellinikon dal Fondo per le privatizzazioni. Più in dettaglio il Fondo di sviluppo patrimoniale della Repubblica ellenica SA (Hradf), è un eredità della troika in rappresentanza dei creditori internazionali e in base alla sua legge istitutiva n. 3986/2011, promuove le privatizzazioni greche secondo gli obblighi internazionali del paese e la strategia di bilancio a medio termine. Più in generale cerca di mettere a frutto i beni demaniali.

I punti salienti della mega operazione immobiliare che si intreccia con la volontà di attrarre benestanti cittadini esteri e società multinazionali sono: un investimento da 8 miliardi di euro in un’area di 6,2 chilometri quadrati, dove collocare 10mila nuove residenze di lusso; il parco pubblico più grande d’Europa, un casinò, un porto turistico privato, un chilometro di spiaggia pubblica e uno snodo di 50 chilometri di piste ciclabili e pedonali.

Il progetto di privatizzazione dell’area dell’aeroporto Hellinikon, che dopo la chiusura dei voli nel 2001 era diventata prima un parco olimpico in occasione delle Olimpiadi del 2004 ad Atene e poi terra di nessuno che andava lentamente in rovina, una rust belt sull’Egeo, era stato fortemente sostenuto prima dai conservatori di Nea Dimokratia nel 2014 con il governo di Antonis Samaras e poi, dopo l’intervallo del governo di Syriza, dall’attuale amministrazione guidata dal premier conservatore Mitsotakis, il leader che nel 2019 ha preso il posto dell’ex primo ministro di sinistra radicale Alexis Tsipras.

Il piano europeo green

Il progetto urbanistico è concepito come un esempio di ciò che potrebbe essere la Grecia moderna in linea con i dettami del piano green della Ue e di calamita per imprenditori e imprese straniere dopo la Brexit.

L’area dell’ex aeroporto, dicono i costruttori, sarà alimentata da risorse rinnovabili e i sensori regoleranno tutto, dall’illuminazione alla raccolta dei rifiuti. L’Hellinikon sarà una delle prime comunità intelligenti e verdi al mondo costruite da zero, secondo quanto detto alla Bloomberg da Odisseas Athanasiou, amministratore delegato di Lamda Development SA, lo sviluppatore del progetto.

La riqualificazione del vecchio aeroporto di Atene ha offerto un’opportunità unica per garantire case sul mare vicino a una metropoli. La domanda di acquisto è stata così forte che tutti gli appartamenti nella torre del porto turistico di 45 piani del progetto Foster and partners (il primo grattacielo verde della Grecia di 200 metri) e le 27 ville fronte mare disponibili saranno venduti entro l’inizio del prossimo anno, se non prima, ha detto ottimista Athanasiou alla Bloomberg. Possibile?

La società ha già garantito oltre 700 milioni di euro in depositi con prezzi a partire da 9mila euro al metro quadrato. Le tariffe dovrebbero raggiungere i 14mila euro entro il 2025, che sarebbero le più alte in Grecia e paragonabili a quelle di New York, Shanghai, Ginevra e Milano.

Le prime vendite sono un buon segno per il più grande progetto di sviluppo della Grecia. Estendendosi su un’area tre volte più grande di quella del principato di Monaco, la riqualificazione dell’aeroporto dismesso di Hellinikon potrebbe aggiungere, secondo uno studio del think tank greco Iobe, fino al 2,2 per cento all’economia del paese e 80mila posti di lavoro entro il 2025.

Il progetto potrebbe diventare una spinta necessaria per la Grecia, che ha visto il Pil contrarsi di circa un quarto durante la crisi del debito sovrano. La pandemia ha poi causato un calo dell’8,2 per cento lo scorso anno.

La riqualificazione urbana era in rampa di lancio da molto tempo. L’offerta è del 2011 e l’accordo per il passaggio delle azioni dall’Asset Development Fund è del 2014, ma causa delle passate divisioni dei politici, problemi giuridici e burocratici e l’ostilità degli abitanti del comune di Elliniko che chiedevano più verde pubblico e meno residenze private, si era tutto bloccato anche per dei ricorsi alla magistratura amministrativa. L’aeroporto è stato chiuso nel 2001 e sostituito dal nuovo aeroporto Eleftherios Venizelos costruito in occasione dei Giochi olimpici del 2004, mentre il terreno era stato promesso in vendita a Lamda nel 2014, ma da allora l’area era rimasta vuota. A maggio 2021 il ministero dello Sviluppo economico ha dato il via libera alla demolizione di 450 edifici e infrastrutture presenti sul sito dell’ex aeroporto, con l’esclusione di 13 edifici “storici” tra cui l’East Terminal dell’Hellinikon disegnato da Eero Saarinen, condonando gli edifici abusivi sorti nell’area per evitare il più lungo procedimento in caso di abbattimento di strutture senza regolari permessi.

Un paradosso giuridico che aveva stupito non poco i funzionari europei di Bruxelles chiamati a seguire l’iter della privatizzazione dell’ex aeroporto. Per i funzionari di Bruxelles, la vicenda era diventata nel corso degli anni il simbolo di tutto quanto non va nella farraginosa amministrazione greca. Ora, dopo il via libera del Consiglio di stato e del Fondo per le privatizzazioni i lavori potrebbero partire in autunno. Possibile? Vedremo perché la Grecia riserva sempre qualche sorpresa.

Gli obiettivi in Borsa

Lamda Development, lo sviluppatore del progetto, prevede nell’ambito della riqualificazione dell’aeroporto, due nuovi centri commerciali, che potrebbero anche essere venduti, ha affermato Athanasiou. Forte del progetto, Lamda punta a triplicare il proprio valore entro il 2025, secondo l’amministratore delegato. Intanto le azioni sono aumentate del 12 per cento quest’anno, valorizzando la società a 1,4 miliardi di euro.

I maggiori azionisti, secondo MarketScreener di Lamda Development sono: Consolidate Lamda Holdings S.A. (42,97 per cento), Voxcove Holdings Ltd (10 per cento), Brevan Howard capital management Ltd (6,36 per cento), Aegean airlines (1,70 per cento), Alpha Asset Management A.E.D.A.K (1,28 per cento), the Vanguard group (1,27 per cento), NBG Asset Management MFMC (0,42 per cento), Dimensional Fund Advisors LP (0,37 per cento), Global X Management Co. LLC (0,30 per cento), e BNP Paribas assets management France (0,21 per cento).

Nell’area sarà costruito anche un business park da 1 miliardo di euro e la Banca del Pireo, una delle quattro maggiori del paese, ha annunciato la scorsa settimana che trasferirà la sua sede a Hellinikon. Altre grandi aziende dovrebbero seguire. «La Grecia diventerà una destinazione di livello mondiale», ha detto Athanasiou. Gli ha fatto eco il ministro greco per gli Investimenti, Adonis Georgiadis, secondo cui Hellinikon è un progetto la cui dimensione cambierà l’immagine della Grecia. In realtà la vera scommessa macroeconomica del progetto di riqualificazione punta a favorire un forte aumento del reddito medio per aiutare il paese a tagliare il suo enorme debito, pari, secondo l’ultimo report dell’Fmi al 210 per cento del Pil. Una ricetta semplice: più investimenti per favorire la crescita, andare in avanzo di bilancio e ridurre il mega debito.

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