Giovedì 4 aprile il gigante della moda francese Kering – tra i suoi marchi più conosciuti Gucci, Yves Saint Laurent, Bottega Veneta, Balenciaga, Alexander McQueen – ha diffuso un comunicato stampa per far sapere di aver acquistato dal fondo Blackstone «l'iconico e storico immobile di via Monte Napoleone 8».

Prezzo: circa 1,3 miliardi di euro, ha scritto la multinazionale controllata e guidata da François-Henri Pinault. Si tratta di uno dei palazzi più importanti del quadrilatero della moda: un edificio costruito nel '700, che si sviluppa su cinque piani e conta 11.800 metri quadri di superficie lorda.

Quello messo a segno dal gruppo francese del lusso è un “colpo da record”, hanno scritto alcune testate riportando la notizia: si tratterebbe infatti della cifra più alta mai sborsata per un singolo asset immobiliare in Italia. Ma chi ha fatto l'affare? Kering o Blackstone?

A guardare i numeri, sembra essere il fondo americano al momento il più felice per l'operazione. Meno di tre anni fa, infatti, Blackstone aveva comprato lo stesso palazzo di via Monte Napoleone, più altri 12 immobili di pregio in Italia, per circa 1,2 miliardi di euro. Grazie all'operazione con Kering, il gruppo americano è quindi già riuscito a recuperare pienamente l'investimento fatto a fine 2021 e  altri proventi potranno arrivare dagli altri 12 pezzi pregiati ancora in portafoglio al fondo.

L’affare del 2021

Per capire bene la vicenda bisogna ripartire proprio dalla fine del 2021. Come riportato in un comunicato dell'epoca di Mediobanca, consulente di Blackstone nell'operazione, il colosso finanziario americano quell'anno acquistò, per 1,2 miliardi di euro, la Reale Compagnia Italiana, una storica società di ricche famiglie milanesi, intestataria di «14 immobili di prestigio (13 a Milano e 1 a Torino) per un totale di circa 27 milioni di euro di ricavi da canoni di locazione annuali».

Tra gli immobili comprati c'era lo spazio commerciale che si sviluppa intorno alla Galleria Subalpina di Torino, situata tra piazza Castello e piazza Carlo Alberto, e poi molti edifici nel centro di Milano: un grande palazzo in via Carducci (che a piano terra ospita il Bar Magenta), uno in via Turati 40, tre in via Verdi (dietro la Scala), uno in via Solferino 35, uno enorme in via Vincenzo Monti 28 e diversi altri ancora in zona centrale. La lista è lunga, ma tutto questo patrimonio è ancora oggi di proprietà della Reale Compagnia Italiana, controllata dalla Rialto Holdco sarl, società lussemburghese che fa capo in ultima istanza a Blackstone. Nell'ultimo bilancio depositato, relativo al 2022, i 14 immobili intestati alla Reale Compagnia Italiana sono valutati 1,2 miliardi di euro: lo stesso prezzo a cui Blackstone ha pagato la società l'anno prima.

Primato del mondo

Come detto, l'unico palazzo comprato adesso da Kering è quello di via Monte Napoleone 8, per il quale Pinault ha detto che verranno pagati 1,3 miliardi di euro. Di tutte le proprietà di Blackstone, questa è sicuramente la più importante, per posizione e grandezza. Un edificio di tre piani con spazio a piano terra per ospitare 14 vetrine e circa 5000 metri quadrati di attività commerciali, in una delle zone più care al mondo. Secondo la classifica annuale di Cushman & Wakefield, l'anno scorso per affittare un metro quadro in via Monte Napoleone servivano 18mila euro. Il prezzo è aumentato del 20 per cento rispetto al 2022, trasformando la via nella più cara al mondo dopo la Fifth Avenue di New York.

Al momento i negozi del civico 8 sono tutti affittati. Dopo il padrone del palazzo, anche gli inquilini potrebbero però cambiare presto. Lo ha fatto intuire lo stesso Pinault. «L’acquisizione di questo palazzo storico in via Monte Napoleone è un investimento strategico per Kering - ha dichiarato - Questa operazione ci permetterà di rafforzare la nostra presenza in una delle città più importanti per il fashion system mondiale e di consolidare il nostro posizionamento nel segmento del lusso». Di fronte all'immobile appena acquistato, al numero 7, c'è già la storica boutique milanese di Gucci. All'8 invece si affaccia invece Yves Saint Laurent, altro marchio del gruppo, ma ci sono anche due estranei alle aziende di Pinault: un concorrente diretto, Prada, e la Pasticceria Cova, un pezzo della vecchia Milano.

Il rivale in casa

Lo storico caffè meneghino, fondato oltre 200 anni fa, non è più di proprietà italiana. Fa capo al più acerrimo rivale in affari di Pinault: il suo connazionale Bernard Arnault, numero uno di Lvmh, che nel 2013 ha comprato la società per 30 milioni di euro battendo la concorrenza di Prada.

Ora Pinault ha deciso di fare piazza pulita e diventare l'unico proprietario delle mura di via Monte Napoleone 8, con la possibilità di sostituire i negozi dei concorrenti con quelli dei propri marchi. Un'operazione strategica, come ha detto lui stesso, ma pagata a caro prezzo. Gli azionisti di Kering questa volta non l'hanno presa male: giovedì, dopo l'annuncio, il titolo della multinazionale del lusso ha chiuso con un lieve rialzo alla Borsa di Parigi.

Sui mercati però le cose non stanno andando bene al gruppo francese, né in generale al settore del lusso. Kering nell'ultimo anno ha perso il 33% del valore. Due settimane fa il suo giorno nero: meno14 per cento in poche ore, 7 miliardi di capitalizzazione bruciata. Pinault ha annunciato che nel primo trimestre dell'anno il fatturato della sua griffe di punta, Gucci, è calato del 20 per cento. Causa principale: meno richiesta dai mercati dell'Asia Pacifico. Una notizia che ha trascinato in rosso tutto il settore.

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